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房地產企業股權收購與資產收購涉稅處理分析
日期: 2019-05-06

房地產企業股權收購與資產收購涉稅處理分析


摘要:2018年以來,隨著房地產政策調控延續,金融監管政策不斷加強,房地產行業的變革漸漸拉開序幕。目前,房地產行業已累積到相當大的規模,行業整合是大的趨勢。在企業并購重組中,股權收購和資產收購是比較常見的兩種模式,這兩種模式下的稅收規定差異明顯,稅收成本也大不相同。本文擬通過對兩種收購模式的稅收分析,探討不同交易模式的利弊,以期幫助相關企業根據交易目標及收購業務實際,選擇合適的并購模式,實現合理節稅,減少交易成本。


關鍵詞:房地產;股權收購;資產收購;涉稅處理


股權收購與資產收購是房地產企業并購中常見的兩種模式。所謂股權收購,是指一家企業購買另一家企業的股權,以實現對被收購企業控制的交易;資產收購,是指一家企業購買另一家企業實質經營性資產的交易。這兩種模式中受讓企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合,且購往往屬于重大涉稅交易,不同并購模式的稅收政策規定差異較大。


一、增值稅


在股權收購中,營改增之前,根據《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號),股權轉讓不征收營業稅;營改增之后,依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)股權收購中股權轉讓行為不屬于增值稅的征收范圍。因此,房地產企業并購中股權轉讓不征收增值稅。


在資產收購中,轉讓方將貨物、固定資產等實質經營性資產轉讓給受讓方,無論受讓方以貨幣支付對價還是以非貨幣性資產支付對價,都屬于貨物銷售行為,轉讓方均應繳納增值稅。另外,根據《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)、《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第66號)規定,在資產收購中,如果轉讓方除轉讓資產本身之外,還同時轉讓與資產相關聯的債權、債務和勞動力的,不屬于增值稅的征稅范圍,即使經多次轉讓亦不征增值稅。


二、企業所得稅


財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅〔2009〕59號)、《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2014〕109號)規定了企業并購重組中股權收購和資產收購中企業所得稅的一般性稅務處理和特殊性稅務處理原則。


(一)一般性稅務處理


在適用一般性稅務處理的情況下,企業股權收購、資產收購重組交易按以下規定處理:

1.被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失;

2.收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定;

3.被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。


(二)特殊性稅務處理


股權收購或資產收購符合規定條件的,可以適用特殊性稅務處理規定,具體處理方式如下:

房地產企業股權收購與資產收購涉稅處理分析

可見,符合適用特殊性稅務處理規定的,無論股權收購還是資產收購,交易各方對股權支付部分可以按照原有計稅基礎確定,暫不確認有關資產的轉讓所得或損失;交易中非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失,并調整相應資產的計稅基礎。


非股權支付對應的資產轉讓所得或損失=(被轉讓資產的公允價值-被轉讓資產的計稅基礎)×(非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值)


三、個人所得稅


如果股權轉讓方或資產轉讓方為自然人,根據《個人所得稅法》的規定,屬于財產轉讓所得,轉讓方應當按照20%的稅率繳納個人所得稅,應納稅所得額為轉讓收入額減去股權或資產原值及合理費用后的余額。


四、土地增值稅


在股權轉讓模式下,根據《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函【2000】687號)規定,如果一次性轉讓100%股權,且該等以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物,應按規定繳納土地增值稅。實踐中,可以采取一定方式合理規避稅務機關適用【2000】687號文征收土地增值稅。


在資產收購模式下,就轉讓方而言,土地增值稅是最大的一個稅種。《土地增值稅暫行條例》規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位,為土地增值稅的納稅義務人,應就其所取得的增值額繳納土地增值稅。土地增值稅根據增值額實行30%至60%的四級超率累進稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。


五、契稅


根據《財政部、國家稅務總局關于繼續支持企業、事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財稅〔2018〕17號)第九條規定:“在股權(股份)轉讓中,單位、個人承受公司股權(股份),公司土地、房屋權屬不發生轉移,不征收契稅。”


在資產收購中,以貨幣資金為對價取得轉讓方的土地、房屋所有權,屬于購買行為;以非貨幣資金為對價取得轉讓方的土地、房屋權屬,屬于交換行為,無論何種支付方式均發生了土地、房屋權屬的轉移,受讓方應當按照收購合同中土地、房屋的價格繳納契稅。如果合同價格不公允,以市場價格作為計稅基礎


六、印花稅


股權收購轉讓方和受讓方應當分別繳納印花稅。《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅法[1991]155號)規定,“產權轉移書據”稅目中“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是:經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據,以及企業股權轉讓所立的書據。產權轉移書據印花稅應該按照合同記載金額的萬分之五征收。


資產收購中轉讓方與受讓方應當分別繳納印花稅,《印花稅暫行條例》《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)規定,對資產購售合同、土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據應按照合同記載金額的萬分之五征收印花稅。


七、股權收購與資產收購的稅收比較


根據以上分析,房地產企業股權收購與資產收購中轉讓方和受讓方納稅情況如下:


房地產企業股權收購與資產收購涉稅處理分析


由上圖可以清晰看到,股權收購模式的稅收成本相對較少,交易成本較低。通過股權收購模式進行房地產項目并購,地產資產的權屬不發生變更,只是轉讓企業的股權結構發生了變化,該模式下受讓方僅繳納萬分之五的印花稅,不需要繳納契稅;轉讓方除了繳納企業所得稅、印花稅之外,可以節省增值稅、土地增值稅兩大稅種的成本。但對于受讓方而言,由于股權溢價部分不可以計入資產成本,如果將來土地出售,土地增值稅的增值額將會大增,而承擔的稅負轉大。


通過資產收購模式進行房地產項目并購,轉讓方的股權結構不發生變化,所轉讓資產的權屬由轉讓方變更為受讓方。該模式下轉讓方要承擔企業所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅,受讓方除要繳納印花稅外還要繳納契稅,可見資產收購交易的稅負成本更重。但對受讓方而言,由于土地增值部分可以計入資產成本,如果將來銷售不動產時,可以減輕增值額,獲得節稅利益。


總之,資產收購和股權收購各有利弊,在房地產企業并購中,應當在對標的企業、地產資產進行盡職調查的基礎上,結合企業實際需求和稅收政策要求,設計合理的交易結構和交易模式,選擇適當的收購方式,以降低稅收成本和稅收法律風險,促進房地產企業的資源有效整合。



[《2018年房企并購總結》,中指研究院:https://industry.fang.com]

[《財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》]

[解稅寶.《資產收購的涉稅問題分析》]


參考文獻:

[1]解稅寶.企業重組的特殊稅務處理

[2]郝書坤.2018年5月增值稅新政房地產企業相關問題問答


作者簡介:

張力,男,雙學士,一級律師,冀華律師事務所副主任。社會兼職:河北省律師協會理事、證券與資本市場法律專業委員會副主任,河北省法學會四屆理事會理事,河北師范大學碩士生導師,石家莊股權交易所企業掛牌及風控委員會委員等。主要業務領域:公司上市、并購重組、債券發行、私募基金、破產重組、民刑(行)交叉案件研究等。交流信箱:[email protected];個人微信:qq78653527;百度百科:冀華律師張力

吳同興,法學學士,曾在稅務機關工作17年,現在河北冀華律師事務所工作,專注于公司、稅務籌劃等相關商事法律事務。


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